長租公寓有重資產、輕資產之分，即便是在重資產領域，不同的運營商做的資產輕重也大有不同。海鏈租房副總裁樓海淼多次強調，資與管的分離，從國際經驗來看可能是大勢所趨。
長租公寓產業，從資產輕重的角度可以分為：自持式、包租式和托管式。
自持模式，是真正的房東，長租公寓運營商作為租賃房屋的所有權人，對租賃房屋具有完全的占有、使用、收益、處分的權利，所有權人可以直接或通過受托人將租賃房屋出租給客戶，形成直接的租賃法律關系。其收益來源不僅僅是租金收入，還包括持有的房屋價格上漲帶來的收益，當然也不排除價格下跌帶來的損失。所以，自持模式對運營商的資金實力要求非常高，同時也對其對于房地產價格趨勢的把握要求非常高。
包租模式，俗稱“二房東模式”，長租公寓運營商可以從物業的所有權人處整租或散租物業，再將物業按單元轉租給最終客戶，這其中包括了獲取物業時從物業所有權人處承租物業與向最終客戶轉租房屋的兩層租賃法律關系；運營商通過獲得兩次租賃之間的價差和提供相關服務獲利。作為二房東的長租公寓運營商雖然不擁有租賃物業的所有權，但該等運營商通常與物業所有權人或其他有權的物業出租方通常簽訂了較長期限的租賃合同（5年或5年以上），獲得了相對穩定的房源。
托管模式，這里指的是委托管理模式。該種模式多為采取輕資產策略的長租公寓運營商與業主訂立出租委托代理合同或資產管理服務合同，以租賃房屋的業主的代理人和服務提供商的身份將房屋出租給客戶，是長租公寓運營商在考慮風險控制、房屋空置、稅收等多種因素后選擇的商業模式。這種模式下，長租公寓運營商沒有轉租模式下在空置期仍然需要向業主支付租金的風險，多數會在與租客之間的《租賃合同》中明確，其作為房屋出租人授權的房屋管理人與租客簽署《租賃合同》，還會明示房屋出租人的姓名，以期達到顯名代理[5]的法律后果。
國外長租公寓的發展由來已久，特別是美國，居民租房比例、房屋租賃的機構化比例都非常高，而且也涌現了類似于EQR這樣的市值達千億美金規模的長租公寓企業。其典型的特征就是資管分離。即用社會化的資金獲取房屋的所有權或租賃權，運營商本上只通過專業的設計、裝修、出租、服務能力，獲得運營收入，國內新派公寓的模式最與之接近。隨著國家對房屋租賃ABS、reits、房屋租賃產業基金的大力支持，長租公寓行業越來越呈現資與管分離的趨勢。
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