近期，由于拖欠房東房租和租客退款，蛋殼陷入討債風波。此后，“蛋殼公寓爆雷”、“長租公寓拖欠租客租金”等話題頻頻上熱搜。
蛋殼爆雷留下的“窟窿”不得不由房東和租客自行解決，甚至出現房東換鎖趕人，租客流落街頭的現象，令人唏噓。
蛋殼公寓爆雷，最直接的受害者是廣大租客。
根據MobTech大數據顯示，2020 年 11 月蛋殼公寓 App 在 裝用戶 規模 已經 超過 160 萬， 受此次事件 影響的租客不下百萬人。
Source：MobTech，202001-202011
同時從用戶畫像上看，蛋殼用戶主要分布在一線和新一線城市，兩者占比超過 80% 。性別上，男性為主流，占比接近七成。年齡上， 85 后、 95 后年輕群體為主要受眾，占比高達 78.7% 。 蛋殼的租客們主要為剛畢業的大學生及剛入職場的年輕白領，他們在一線城市打拼，收入水平一般，資金存款尚無法滿足買房的需求，因此需要長期租房居住。同時他們對居住品質要求也比較高，長租公寓是比較好的選擇。此次爆雷事件 ，對于 一 二線城市的 年 輕職場小白 影響最大。
Source：MobTech，202011
12月4日，蛋殼的對手自如宣布名為“暖冬守護”的計劃，針對蛋殼公寓的業主和租客開展專項扶持，表示愿意幫助受蛋殼公寓事件影響的業主和租客共渡難關。該計劃顯示：業主和租客與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內 可 按原價在當前房屋繼續居住， 并最高 減免一個月房租。 但是對于租客和業主來說，最關心的莫過于自如是否會爆雷?
自如是否會成為下一個蛋殼？
就在本月初，自如宣布戰略并購同為鏈家旗下的貝客青年公寓。據悉，此次并購完成后，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運營53個整棟式公寓項目。
這似乎向外界傳遞出自如不缺錢的信號。
事實上，自如的融資能力還算可以，疫情這個黑天鵝事件也沒有阻止自如融資的步伐。2020年3月，自如新增一筆高達10億美元的融資，該筆投資來自于軟銀愿景基金。從2018年至今，自如總計獲得超過100億美元的投資金額。
Source：IT桔子
同時根據MobTech大數據，自如的用戶數據表現優異，在裝用戶規模突破200萬且呈現穩定增長的態勢。與2020年1月相比，2020年11月自如用戶增長39.6%。
Source：MobTech，202001-202011
由此可見，雖然長租公寓的一系列爆雷事件，會消耗大家為數不多的信任，但是短期內自如不會面臨爆雷的危機。
同時對于長租公寓整個行業來說，爆發式增長的黃金年代已經過去，行業即將步入“洗牌期”，經營不善的市場玩家將會陸續退出歷史舞臺。
長租公寓十年：從“百花齊放”到“四面楚歌”
蛋殼、魔方等長租公寓運營商，實際上也被稱為“二房東”，與業主方簽訂長達 5- 10 年的合同鎖定房源，并對業主的房源進行裝修改造、配齊家電、家具，再以單間的形式出租給租客。同時，也會為租戶提供保潔、維修等一系列租后服務。 從整體上看，長租公寓提高了閑置房屋的利用率，緩解城市住房緊張問題，因此備受青睞。
觀往知來，縱觀長租公寓的發展史，大體可以分為以下幾個階段：
1 、 2008- 2013 年，在城市化進程和消費升級下應運而生
我國的租房市場與城市化進程、人口流動密切相關 。城市化進程加速必然造成大量的勞動力人口涌入城市，從而人口遷入型城市便產生了大量的租房需求，長租公寓行業由此應運而生。根據統計局數據，2013年我國城鎮化率已經突破50%，高達53.7%。
同時隨著居民可支配收入提升，我國開始了消費升級的浪潮。 傳統租賃市場的老破房源并不能滿足租客的需求，這就使得對房源進行統一裝修、改良并且提供保潔、免費維修等服務的長租公寓市場獲得發展，涌現出一批具有潛力的長租公寓企業。
此時的長租公寓市場還是理性的，尚未進入大眾視野，獲得市場的普遍認同。
2 、 2014- 2017 年，政策支持、資本矚目，行業欣欣向榮
長租公寓于2014年開始走進大眾視野，被社會所關注。2014年底雷軍斥資1億元，投資You+國際青年公寓。此后，長租公寓進入融資高峰期，資本對長租公寓展開了激烈的追逐。 部分資本機構對于長租公寓企業的估值，僅看重規模，不看其運營能力。
2015年1月住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要建立多種渠道，發展租賃市場。2016年3月國務院提出建立“租購并舉”的住房制度。在政府“租售同權”“租購并舉”的房地產政策大力支持下，長租公寓行業發展進入快車道。各類玩家競相爭奪長租公寓的蛋糕， 2016 年分散式公寓大爆發， 2017 年集中式公寓大爆發。
Source：Mob研究院整理
3 、 2018 年至今，“租金貸”隱患重重，長租公寓險象叢生
我愛我家前副總裁胡景暉曾說：“長租公寓爆倉，要比P2P爆雷更可怕。”這句話在2018年得到了印證。2018年8月，杭州鼎家長租公寓因為資金鏈斷裂而宣布破產，4000多個租戶蒙受損失，從融資千萬到爆倉所用時間不足一年。
此后，“租金貸”、“爆雷”便成了長租公寓的高頻詞匯。長租公寓行業進入“洗牌期”，經營不善的企業退出市場競爭，資本回歸理性。
據不完全統計，2018年至今，“爆雷”的長租公寓企業逾百家，其中因為“高收低租”、“租金貸”破產的企業占比超過80%。“租金貸”“高收低租”是造成長租公寓企業破產的首要原因。
租金貸：成也蕭何敗也蕭何，一場野蠻的金融游戲
傳統的租賃模式利用房東收房和房客租房的租金差來獲取利潤 ，而“租金貸”的模式，則在房東、租客、長租公寓運營方三者中加入金融機構(一般為消金、銀行等機構)。租客 與金融機構簽訂一年甚至更長期限的租賃合同，按照月度或季度償還租房貸款。金融機構則提前將租客一年或更長期限的租房資金提交給長租公寓運營方。同時，長租公寓運營方按照月度或季度將租金給房東。
Source：Mob研究院自主繪制
理論上講，這種模式能夠實現多方共贏。金融機構獲得貸款利潤，租客以更低價格租房并且減少資金的占用壓力，長租公寓企業有更充裕的資金進行運營。
但是，部分長租公寓運營方將資金用于惡性擴張，以高于市場的價格收購房源，再以低價出租給房客，來謀求更大的市場占有率和用戶規模。這種“高收低租”的運營模式本質上是虧損的，需要通過源源不斷房客所帶來的“租金貸”填補空缺。 一旦遇到突發情況，長租公寓運營方無法支付房東的租金，則會造成爆雷。
歸根究底，蛋殼、青客等長租公寓企業爆雷，主要是由于他們將住房租賃市場變成一場金融游戲，“高收低租”、“長收短付”的模式為他們的長期發展埋下了禍根。
自如如果想獲得長期健康的可持續發展，勢必要控制“租金貸”的比例，杜絕利用“租金貸”資金盲目擴張的行為，穩扎穩打，腳踏實地。
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