眾所周知，當前我國房地產行業已經邁入“存量房時代”，相比“大擴張時代”，更偏細水長流型，也為貝殼這類“科技驅動的一站式新居住服務平臺”，提供了發展舞臺。
日前，貝殼披露2024年第二季度財報：總交易額（GTV）8390億元；凈收入234億元，同比增長19.9%；凈利潤達19.0億元，同比增長46.2%；經調整凈利潤達26.9億元，同比增長13.9%。
投資者也對貝殼的發展持有信心。2024年Q2財報披露后，貝殼美股股價單日漲幅高達5.49%。
而結合市場環境的變化來看，貝殼如今的發展也一定程度昭示出，產業新舊動能轉換之際，精細化運營已是相關企業的增長核心。
存量房時代，貝殼業績企穩
2024年5月以來，多部門針對房地產市場打出政策“組合拳”，如取消全國層面房貸利率下限，下調首付款比例和公積金貸款利率等。激勵政策下，貝殼也在持續深化“科技驅動的一站式新居住服務平臺”的發展定位，基于“一體三翼”戰略增強發展韌性。
這里其實涉及到“麥肯錫三層面理論”中增長階梯的概念：不斷穩步成長的大公司具有共同特點，即能保持現金流型、增長型、種子型三大階梯業務平衡發展。
就貝殼而言，新房、存量房是基本盤，“三翼”中的整裝事業線、惠居事業線是增長型業務，貝好家事業線是種子型業務。
對此，貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東在電話會議中表示，“我們的房產交易服務業務還有很大的增長空間，而家裝家居和房屋租賃服務的業務模式和能力也被驗證”。
具體來看，由于營收占比合計超60%，新房和存量房業務是公司最重要的營收支柱。所以，貝殼最重要的任務，無疑是讓兩大核心業務穩中求進。
新房業務方面，貝殼不斷加深與核心國央企和優質頭部房企的戰略合作，提高優質盤源覆蓋，并通過“以舊換新”“無憂換”等業務聯動，助力相關房源的快速流通。
財報顯示，2024年6月，貝殼新房簽約成交金額同比增長12%，高于行業平均數據。此外，2024年Q2，貝殼“快傭”項目占比保持在49%的高位，新房應收賬款周轉天數45天，達歷史低位。
不過，值得一提的是，從大盤來看，市場新房供應量存在客觀減少的情況，客戶觀望情緒走高，也一定程度會影響相關企業業務的整體發展。
根據諸葛數據研究中心監測數據，2024年1-7月，30城新建商品住宅成交面積為7178.7萬平方米，同比下降32.4%。其中，7月30城新建商品住宅成交面積為1088.95萬平方米，環比下降15%，同比下降6.5%。
這種情況下，2024年Q2，貝殼新房業務GTV為2353億元，同比下降20.2%；凈收入79億元，同比下降8.8%。
相比之下，存量房市場展現出更大的發展動力。中指研究院數據顯示，2024年1-7月，重點15城二手房住宅成交59.0萬套，同比下降2.8%。其中，7月成交9.9萬套，環比增長2.9%，同比增長42.5%。
可以發現，存量房市場維持一定的熱度，行業大盤向好趨勢較為明顯，也決定了貝殼的存量房業務企穩。
據悉，針對存量房，貝殼通過加強優良房管理、房源聚焦、新媒體商機獲取和轉化，并利用AI選房師、房源維護助手等科技工具，提升房客源的轉化率。相關成效也反饋在財報中。
財報顯示，2024年Q2，貝殼存量房業務GTV達5707億元，同比增長25%；凈收入73億元，同比增長14.3%；存量房貢獻利潤率為47.5%，同比上漲1.9個百分點。
而在基本盤企穩之際，租房、家裝等新增長曲線進一步鞏固，也貢獻了不少增量。當然，這背后離不開一些市場積極因子的作用。
據中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發布的數據，2024年上半年，專業長租機構租房市場顯著升溫，全國重點10城成交量環比提升7%。而從具體人群來看，“千萬級”畢業生群體的集中涌入，成為上半年租房市場發展的最大需求驅動力。
這類群體租房過程中也有明確的痛點，如找房難、租得貴、住得不省心（距離、安全、隱私、生活服務、權益保障）等，為貝殼等企業探索新業務提供了方向。
據了解，面對市場痛點，貝殼持續落實省心租模式，主打輕托管服務，偏向輕資產運作，可以將市場上分散的房源轉為可信賴的專業機構化長租房源。
財報顯示，截至2024年Q2，貝殼省心租在管房源量突破30萬套，集中式長租公寓在管房源量1.4萬余套。租賃業務業績也穩步攀升。據財報，2024年Q2，貝殼房屋租賃服務業務營收32億元，同比暴增167.1%。
除此之外，貝殼致力于發展家裝家居業務。彭永東表示：“今年我們在做的首先是全面提升一站式整裝解決方案的能力建設，包括對整裝全案產品、服務者和供應鏈管理一體化交付能力，及對應系統基礎設施的建設。第二就是迭代和推廣Home SaaS 2.5的能力。”
從財報可以看到，家裝家居業務整體展現出較強的成長性，實現合同額42億元，同比增長22.3%，凈收入40億元，同比增長53.9%，利潤率達31.3%。
總體而言，以新房和二手房經紀、家裝、租賃業務為核心的“一體兩翼”，讓貝殼具備了較強的抗風險能力和增長勢能。
不過，“一體兩翼”還僅僅是“麥肯錫三層面理論”中的前兩大階梯。對于貝殼而言，想要再邁上一個發展臺階，持續加碼以貝好家為代表的種子型業務，漸趨必要。
“一體三翼”戰略提速，貝殼再邁一個臺階
不可否認，供需兩端影響下，近年來房地產企業面臨一定發展壓力。正如華泰證券表示，2021下半年以來房企利潤空間壓縮顯著。根據統計，總體房企2021-2023中期歸母凈利潤同比增速分別為-18%、-48%、-65%。
但是破局路徑也較為明確。2023年年底，針對房地產行業的問題，全國住房城鄉建設工作會議提出，要“構建房地產發展新模式，建立‘人、房、地、錢’要素聯動的新機制”。
今年7月，住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛也對外表示，“構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產平穩健康發展的治本之策”。
顯而易見，接下來，如果房地產企業想要博取亮眼的業績，那么就需要探尋更具競爭力和生命力的發展模式。而在地產行業新舊產能接續的換擋期，除了傳統企業被動變革，一眾新勢力也看到了機遇，正在積極入局。
2023年7月，彭永東發布名為《翻越第二座山，吹響集結號》的公開信，宣布貝殼原來的“一體兩翼”戰略升級為“一體三翼”，新設一翼為貝好家。官方資料顯示，貝好家事業線設立宗旨是以客戶思維，共筑好產品、好服務，推動房屋供給側升級。
考慮到此前的“一體兩翼”，還僅僅圍繞前置經紀業務進行外圍探索，此番布局更上游的貝好家事業線，可以稱得上貝殼的一大跨越。
天眼查顯示，目前貝殼已成立貝好家（北京）置業有限公司、貝好家（成都）置業有限公司、貝好家（西安）置業發展有限公司、貝好家（上海）置業有限公司等。
另外，2024年以來，貝殼在貝好家事業線打造上動作頻頻，比如，3月和6月均現身土拍市場，參與土拍；7月30日，貝好家斥資1.34億元在西安首次成功拿下兩宗住宅用地。
針對西安拿地，貝殼對外表示，貝好家的定位不是傳統房地產開發，而是數據驅動型住宅開發服務平臺，主要為業主方、開發商等合作伙伴提供“1+2”模式的綜合解決方案。
據悉，“1+2”模式中，“1”指的是產品解決方案，以C2M為核心理念，通過大數據分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客戶需求，形成包含產品定位、初步設計、深度設計等的全套產品解決方案；“2”則指靈活多樣的資金服務以及線上線下一體化的高效營銷服務。
可以發現，盡管已經成功拿下住宅用地，但貝殼接下來并不會沿襲傳統地產商的業務模式運營地產業務，而是會基于自身的優勢資源，深度賦能傳統房地產開發商。
結合企業發展現狀來看，這樣的布局確實有可能創造更多增量價值。
一般而言，傳統開發商往往更聚焦土地獲取、項目建設、銷售等環節，但相比互聯網公司，在市場數據洞察和獲取方面，其實仍然存在較大提升空間。這也成為貝殼入局地產開發的突破口。
作為國內頭部的房屋中介平臺，貝殼的數據中心匯集了全國各地的城市規劃圖、地段熱力圖、戶型分布圖，以及無數家庭的房產消費軌跡，基于這些數據，貝殼可以協助房地產開發商開發針對性的項目。
與此同時，財報顯示，截至2024年Q2末，貝殼平臺活躍門店總數4.44萬家，活躍經紀人總數41.15萬人。數以萬計的門店和經紀人，也可以保障貼合用戶需求打造的貝好家業務盡可能觸達更多的下游房產客戶，完成銷售轉化。
由此來看，貝殼基于“一體二翼”拓展出來的貝好家事業線并非孤立存在，其一方面可以提升貝殼對于新房市場的理解，提供更具前瞻性的戰略發展規劃參考，另一方面，也能和貝殼既有的新房、存量房、租賃、家裝等業務協同發展，實現資源高效利用。
總體而言，雖然目前我國房地產行業仍處于調整階段，但透過貝殼最新的財報可以看出，隨著新政有序落地，政策紅利逐步釋放，存量樓市趨暖勢頭已逐步顯現。
而在一個存量房主導的市場，服務的價值將進一步凸顯。對于貝殼等企業來說，現階段也是修煉內功、發現和培養優質產能的關鍵時期。
作者：無字
來源：美股研究社
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