回顧2020年，物業股經歷了狂歡到冷靜地“過山車”體驗，從年初到年中，物業股股價一路上揚，但是從8月開始，整個物業板塊開始逐漸下行，股價破發屢現。
盡管如此，業內依舊稱2020年為物管行業的“開局之年”，在資本市場的助力下，截至2020年12月31日，已有42家物業公司上市，融創服務也是其中之一。
北京時間3月11日，融創服務公布2020年度業績報告。從財報核心數據來看，營收與凈利潤雙增長的融創服務交出了一份還不錯的財報。但財報發出后，融創服務股價并未受到多大提振，截止發稿漲幅僅有0.48%。
2020年11月9日，融創服務開啟赴港IPO之路，不僅引入了騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本等4名基石投資者，總認購達3.7億美元，還同時成為IDG資本在物管行業的唯一基石投資?？梢?，投行對融創服務還是較為看好的?，F如今交出上市后首份答卷的融創服務究竟表現如何?隨著智慧物業成為未來行業發展的主旋律，融創服務又能否在激烈的賽道中閃耀出街?
首份年報迎“開門紅”，卻高度依賴母公司輸血
財報顯示，2020年融創服務實現營收約46.23億元，同比增長約63.5%;其中，物業管理服務收入約27.74億元，同比增長141.6%;非業主增值服務收入16.73億元，同比增長6.4%;社區生活服務收入約1.76億元，同比增長65.2%。
期內，毛利12.75億元，同比增長達到77%，毛利率約為27.6%;凈利潤方面，全年實現歸母凈利潤約6.20億元，同比增長129.8%。結合以前的財報數據得知，融創服務一直維持著穩定的業績增長。
營收持續增長的背后，與母公司融創中國的快速發展不無關系。對于物業服務公司而言，其業績深受母公司影響。2017-2019年以及2020年一季度，融創服務管理融創集團物業產生的收入分別占物業管理服務所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%。
1月6日，母公司融創中國在2020年12月未經審核營運數據中提到，融創中國全年累計實現合同銷售金額約5752.6億元，累計合同銷售面積約4102.1萬平方米，歸屬于公司的權益合同銷售金額約3889.2億元。截至2020年8月25日，融創中國擁有確權土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，可見，融創中國豐富的土地儲備也為融創服務加大管理密度和業績增長保障了成長空間。
另一方面，在管面積持續穩步提升，也推動著營收增長。截至2020年底，融創服務在管建筑面積由2017年的2000萬平方米增長到1.35億平方米，與2019年相比，增長155.1%。合約建筑面積由2017年的5740萬平方米增長到2.64億平方米，相比2019年，增長67.2%，考慮與母公司未簽約的土地儲備面積后，將近4億平方米。這意味著高速增長的規模，在融創服務盈利能力提升的背后發揮著重要作用。
綜合來看，融創服務此次確實交出了一份還不錯的答卷。但通過對財報核心數據的分析之后，亦可窺得母公司給予了強大的助力，換言之，對融創中國的依賴性加較大。在如今競爭日益激烈的物管賽道上，物業公司們都在尋求一個蛻變的機會，事實上，這也反過來加劇了融創服務在業務上面臨的壓力。
物業“收并購”潮涌，如何整合成背后隱患
財報數據顯示，2020年，融創服務第三方合約建筑面積跨越式增長，新增第三方合約建筑面積6197萬平方米，占總新增合約建筑面積1.1億平方米的58%。雖然規模處于增長行列，但細究這份財報后仍有隱患存在。
從當下物業所處的環境來看，整個物業市場前景廣闊，地產每年給物業帶來的增量大概有17億平方米，預計2023年管理面積會突破300億，而排名較前的企業都是依托母公司或者自身開發物業，外拓中的第三方物業企業較少。隨著物業的發展，母公司或許只能保障規模增長的下限，此時外拓能力就意味著未來成長的天花板。
由于物業行業前兩年還處在野蠻生長的階段，隨著資本的不斷介入，物業上市迎來了窗口期。然而，手握充裕資金的物企出于提高市場占有率、以規模效益降低成本等角度考量，明白完成上市并不是終點，通過規模擴張爭取到更多的市場份額，才是保證業績以及股票價格的核心。據億翰智庫研究報告，2020年，上市物企披露的收并購事件達79起，有效收購事件為76起，為2019年有效并購數的2.81倍，共花費金額約107億元。
2019年11月，融創服務收購了成都環球世紀，2020年5月，融創服務又并購了業內知名的開元物業。并購推動下，融創服務在管面積由2019年年底的0.53億平方面增長至1.01億平方米，合約建筑面積為2.27億平方米。
同時，行業內的競爭對手也不甘落后，加快收并購步伐。2020年12月，合景悠活以現金代價為2.144億元，收購廣州市潤通物業管理有限公司80%股權。今年1月18日，其又宣布并購雪松智聯。收購公告顯示，截至2020年12月31日，雪松智聯的在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個;克而瑞物管發布的數據顯示，合景悠活在管面積合計約4180萬平方米。交割后，預計本集團整體在管面積將突破1.2億平方米。
未來隨著“物業收并購”大潮來臨，華潤萬家，萬科，碧桂園等競爭對手勢必也會參與進來分食市場?？梢灶A見，未來收并購及整合將成為物管行業的重大趨勢。
然而，不可否認的是，雖然“收并購”很容易，但是之后如何整合，平安過渡才是決定物業企業是否成功擴張的重要因素。目前來看，很多物業公司為了趕上市潮而急于做并購，將大量的資金投入到規模擴張中。據克而瑞報告顯示，已上市企業均將IPO募資凈額中的六到八成左右用于戰略擴張。
財報顯示，2020年融創服務凈經營現金流10.24億元，同比增長45%，在手現金93.79億元。經營現金流入充沛，發展資金充足，或許也是為后續持續的收并購做準備。
事實上，物業并購不僅僅是購買股權、合并業績，而是要產生互補性、產業協同性，有價值提升。只有控制了企業財務、解決了人力、戰略達成一致、文化融合，才能真正形成對這個企業的管理。
2013年到目前為止，拿到了控股權但是沒有并表進駐的企業很多，甚至還出現合作之后業績大量萎縮的。由于物業本身是輕資產，但是大家卻用重資產對其進行估值并購，最后錢花了，管理人員派不進去，導致項目大量丟失，出現利潤大幅下滑的局面。
隨著物管公司上市潮的持續，行業內的馬太效應將愈發顯著，擁有品牌優勢的物管公司通過兼并收購等方式不斷搶占市場份額，未來融創服務面臨的壓力也不可小覷。但值得注意的是，為了持續保持增長動力，融創服務將高品質服務作為戰略之一，打造“智慧社區”，積極尋求新的增長點。
社區服務注入“智慧”元素，融創服務能否博得好彩頭？
財報顯示，社區生活服務收入約1.76億元，同比增長65.2%，增速僅次于物業管理服務板塊。
在此次財報中，融創服務稱未來要加快打造智慧園區和智慧物業服務系統，將立足于自身高品質服務能力的優勢基礎，構建線上線下一體化生活服務平臺。
事實上，早在去年上市當天，融創服務行政總裁曹鴻玲曾對外表示，融創服務將在提升高品質服務能力的基礎上，打造智慧社區、物業運營管理、客戶生活服務一體化的線上服務平臺，快速發展“線上+線下”的客戶運營能力。
不難看出，融創服務對于這一目標所透露出的野心。
所謂智慧社區，實際上是指充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用,為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務的一種新的管理形態的社區。
近年來，隨著智慧社區場景不斷延伸，智慧社區的發展也呈現如火如荼的局面。據《2019年中國智慧社區行業市場前景及投資研究報告》預計，2020年我國智慧社區市場規模將突破5000億元，到2022年市場規模將近萬億元。這也讓眾多大企業看到了智慧社區帶來的新機遇。
面對如此大的市場蛋糕，融創服務自然也不能缺席。雖說對于智慧社區板塊的藍圖構建是美好的，但現實卻仍有些骨感。
首先，智慧社區屬于社區生活服務領域，從財報來看，這個部分的占比僅有0.38%，未來能不能將這一領域的營收做大是個疑問號。
事實上，比起其他領域，智慧社區賽道并沒有如預期一樣快速爆發，主要還是因為面對較多的阻礙因素。
智慧社區與普通社區的本質區別在于連接，建設智慧社區就要實現社區內各部分全連接。而這一目標看似簡單，實行起來卻是不易。
一方面，實現內部全連接，需要足夠的設備和資金支撐，同時工作人員的技術操作能力也要配套。融創服務顯然要投入更多的資金，但是目前，其在收并購上的動作，也需要大量的現金流，比起華潤萬家，碧桂園等資金鏈雄厚的公司來說，融創服務顯得有些力不從心，同時，工作人員等人力成本的投入，費用增加后續也會影響到利潤。
另一方面，從行業角度來看，智慧社區也難以避免當前各類智慧化解決方案的“通病”，數據孤島和標準缺失，而這需要政府或行業協會牽頭制定，編制標準體系，才能較好地解決數據融合應用問題。
此外，智慧社區中技術與場景難以“水*融”、系統架構過于復雜、實施難度大等問題也需要克服。
總的來說，與智慧城市一樣，智慧社區也是必然的趨勢，家庭走向智能、社區擁抱科技是信息化社會發展的表現，智慧社區產業未來的健康發展值得憧憬。雖然融創服務在“智慧社區”賽道上仍然存在一些可以想象的空間，但當下來看，對這一賽道的建設依舊漫長。
文章來源：港股研究社，轉載請注明版權。
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