從“質變”中走向新曲線，自如重啟長租市場的第二春

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春江水暖鴨先知，和爆火的旅游業一樣，春節后租房市場供需兩端也熱度重啟。

日前，中國城市住房租賃智庫聯合自如研究院發布2023年一季度全國重點城市長租市場數據（下稱：報告）。在需求端，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武漢、蘇州全國重點10城長租市場回溫，一季度租客客源量環比、同比均提升近20%。

供給端，2023年第一季度，全國重點10城長租機構業主咨詢量同比增長85%。城市業主選擇長租機構托管出租趨勢進一步增強。

2023開年的第一季度，長租在租房市場首先交上了 “回暖”報告。新就業畢業生、求職白領兩大主力租客在復工與流入城市方面展現活力，以及長租市場頭部企業玩家委托新模式日趨成熟，長租逐步成為滿足著當代人提升生活品質的剛需的重要補充。

租房市場的熱度提升，也給中國經濟帶來了樂觀的信號。

長租市場收獲熱度和流量

 

2011年，自如的成立，宣告了國內第一家長租企業的誕生，隨后市場多方參與者入市，“長租公寓”開始流行。

過去十年，長租在叫好聲中開始，在爭論聲中發展，在懷疑聲中向前，而用戶端，似乎也在這個過程中適應和習慣了長租這類租房模式的存在。長租在租房市場中也在不斷收獲著熱度和流量。

今年隨著經濟發展向好，長租市場熱度有著明顯的重啟趨勢。報告中數據顯示，長租市場一季度客源量環比和同比均提升近20%，值得注意的是，同比2019年同期客源量增長超60%，已大幅反超疫情前。

具體到不同城市來看，武漢、杭州、蘇州等新一線城市一季度客源量環比增長幅度比北京、上海高一倍。推動長租市場熱度加速的主因有兩方面：

第一，以數字化為工具、以品質化為目標的現代長租行業，推動中國租房品質和體驗真正趕超國際水平；對年輕一代城市白領和精英群體而言，租房不再是找個暫時容身之所，對住房的品質、環境與服務有了全新的需求。以自如為首的長租公寓，十余年間推動中國租房品質和體驗追趕上國際水平。包括服務配套程度、性價比和用戶需求響應速度已和美、歐、日等國家地區看齊。

遠超個人房東、中介平臺等普租的居住體驗，帶動了租客傾向的變化，也成為了長租市場能率先回暖的重要原因。根據《2022中國城市長租市場發展藍皮書》調研顯示，在整體租房市場上，自2020年以來，城市租住群體對于“品質居住體驗”的關注度提升了34%，有65%的租客表示會優先考慮“長租機構的房子”。

第二，熱點商圈最先復蘇、租客租房體現新選擇特性；大中城市由于人口密度大，受地理位置、交通條件和歷史/文化因素等影響，若干商業綜合體和商業設施集中某個地域建設形成商業集聚區，也就是城市里的熱點商圈，是長租公寓布局的重點區域。它們往往先于城市其他地域復蘇活力，因為年輕人尤其是收入較高的城市白領租房時會優先選擇“吃喝玩樂”便利的熱點商圈。

如北京某互聯網大廠工作的小舒，收入高、追求高品質的生活，自2017年開始一直選擇位置在五道口商圈的長租公寓，偏遠地區或普通房屋已經無法滿足他“挑剔”的需求。

報告數據中，也給出了相似的答案。從不同城市的租房成交熱點區域來看，一線城市呈現“高薪”特點，新一線城市則是“高新”。以北京為例，北京TOP8區域依次為金融街、西直門、五道口、三元橋等，薪資水平相對較高的白領們引領熱點區域。新一線城市的租房成交熱點區域則呈“兩新”態勢，租客大多選擇租住在近幾年新開發的樓盤，或新打造的產業園區附近。

2023年全面開放后，作為“品質居住體驗”的長租熱度重啟，其背后的消費心態、居住傾向等積極意義不言而喻。

 

模式基因再變，長租走出新發展曲線

 

長租行業是非常特殊的一個行業，除了租客端體驗的滿足，長租企業也要充分平衡業主端訴求。

如何讓更多的大中城市業主，更便捷、快速、省事并更有“錢景”的加入到長租行業，促成供給端的繁榮，是行業持續發展的根本。在二房東、包租模式問題集中爆發后，長租行業的自我變革與創新也以一種近乎自救與自證的方式，再次開啟。

值得一提的是，一如10余年前由自如按下了行業啟動鍵，10年后的新一輪行業“質變”，同樣由自如領頭。

自如在2021年開始啟動了一種全新的長租模式“增益租”。在業主端的表現是“無差價、無空置期、收益有保底”，租客端的表現是可租到“劃時代的居住產品”，并對之前已有的各類服務、體驗也進行了升級。

如果簡單地從市場反饋來看，受出租收益的確定性、房屋升級的裝修品質、出租托管的服務保障等利好因素影響，城市業主對長租機構的青睞度令人側目。報告數據顯示，一季度上海、廣州等長租業主咨詢量同比分別增長超50%——要知道，多年來這兩個城市都是個人房東、小型二房東、中介平臺的天下。

“增益租”帶動了行業重回增長，但是如何跨入新模式的門檻卻始終為外人不解。在一季度取得喜人成績之后，自如董事長、CEO熊林也第一次在公開場合透露，在過去三年，圍繞模式變革和產品、服務升級，自如在外部價值創造和內部團隊能力上著力推動的“質變”。

1、模式質變；房屋租賃和汽車、房地產等行業一樣，都是核心行業，萬億級市場。但任何一個行業里很難有一種模式超過十年不去創新，不去變化。熊林認為，在回首長租市場發展中的各種問題，其核心就在所謂的“二房東”“包租”等模式本身存在發展隱患。作為長租行業先行者和頭部企業，2021年自如推出了可稱為“顛覆的模式”的“增益租”。

該模式將原先的“包租”拆開成裝修和出租兩件事，自如提供裝修，業主付費，承諾業主保底收益，租金浮盈二者分攤，推動長租市場由追求規模，向追求質量發展的轉變。

2、產品質變；作為房屋租賃服務的一個關鍵環節，產品是租戶消費感知的具象呈現。如何提供滿足各類人群的租住產品，是自如產品裂變一直以來的根邏輯?；仡欁匀绲某砷L，產品布局已從分散式到集中式，從合租到豪宅，產品線逐漸完善。

目前擁有包括友家、整租心舍、曼舍、自如寓等，基本覆蓋了租客群體中從畢業生開始到組建一個家庭的完整的租住需求。

3、服務質變；長租平臺推動城市生活美好化方面，除了供給端品質升級和滿足需求端“挑剔”需要，圍繞租住的全服務鏈條同樣是它們發力的關鍵環節。例如目前自如推出“361°心服務”標準，即3大服務承諾、6項標準服務動作、1張家?？?，其中甚至包括每次服務著工裝、戴鞋套等內容，頗有日式服務業“將簡單的事情做到極致”的自我要求。

當然與國外先發者不同的是，自如同樣需要面對國內O2O 行業的獨有挑戰——在絕對龐大的服務需求中，尋找效率、質量的平衡。據自如發布的《自如“排憂解難”年度大數據》顯示，自如2022年完成超270萬次服務響應，同時實現了問題1小時內回電、48小時內提供解決方案、95%的問題3天解決。

從量變到質變，并由質變推動高品質量變的循環中，這個過程并非一帆風順。“增益租”新模式推行時第一個月數據大幅下滑，變化劇烈。但轉型最終走向正軌，2021年以來自如新收業主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在自如委托房源中占比達到55%，春節后簽約量同比2019年增長11%。根據這一趨勢推算，以自如為首的長租行業，正在“質變”中向自身第二曲線邁進。

商業領域十年就已是比較長的時間尺度，可在住房領域，十年才是個剛剛開始，它的變革將伴隨城市發展持續進行。

相比于美國、日本等國家超過50%的機構滲透率，中國長租剛剛走了幾小步，這塊龐大的“增量市場”仍待長租企業們去滿足和挖掘。增益租模式盤活了整個鏈條各個環節的“活力”，平臺企業、業主、供應鏈服務商、居住服務等參與方，未來將圍繞租客的“美好生活”攜手前進，一個更加健康和持久力的長租市場迎來了第二個春天。

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