五年前，地產行業正熱，融創中國董事長孫宏斌曾放出豪言，不會謀求融創的物業管理公司分拆上市，因為物業公司就像辦公共服務類機構，如果被分拆上市的話，將使得物業公司變成賺錢的工具，這種做法并不可取。
但進入2020年，這種說法不攻自破。10月20日融創中國發布公告，建議分拆融創服務控股有限公司于香港聯合交易所有限公司主板獨立上市。最終沒有逃過“真香定律”的融創服務為什么會選擇赴港敲鐘?趕上物業服務這個風口的融創服務，又會對整個市場的格局產生什么影響?
融創服務分拆上市“早有預謀”
據華盛資訊顯示，截至2020年9月10日，港股25家上市物業管理公司年內股價平均上漲63.6%，僅有5家出現下跌，隨著物業管理板塊的走勢優于整個大盤，整個市場迎來了一股物業拆分浪潮。融創服務赴港的時間點無疑趕上了一個利好風口。
事實上，融創中國分拆融創服務并不是心血來潮，從近些年來的一些人事變動以及股權架構調整可以發現，公司對此是早有預謀。 先是將業務分為了地產及非地產兩大板塊并設立了相應的管理部門，而后于2019年9月，原融創中國首席財務官曹鴻玲被委任為融創服務集團總裁。
融創服務從不上市到急于赴港上市的轉變，一方面，物業板塊近年在港股市場的漲勢確實比較喜人。 銀城生活服務股價較招股價高出逾300%，鑫苑服務亦高出逾200%，永升生活服務、濱江服務、時代鄰里、和泓服務、新城悅服務亦較招股價高出100%以上。
業內普遍認為，港股市場的投資者比較看好物業服務行業未來的發展空間和潛力，港交所成為物業服務企業上市的首選地。在此誘因下，星盛商管、宋都服務、合景悠活、榮萬家、佳源服務、金科智慧服務以及世茂服務等9家物管企業目前正等待港交所的批復。
另一方面，融創服務的母公司融創中國當前面臨著巨大的償債壓力。 數據顯示，截至2019年年末，融創中國有息負債總額增長近千億元至3222.70億元，同比增長逾四成;考慮永續債影響凈負債率同比上升5.41%至179.64%。融創中國的凈負債率和有息負債增幅均排在2000億元以上規模房企之首。
更為嚴重的是，融創中國未來一年內需償還的有息債務達1357.33億元，現金及現金等價物為77.43億元，現金短債比僅為0.57。
而房產企業想要降低負債一般有三個途徑，一是通過股權變更，剝離一部分劣質子公司，優化財務數據;二是引入投資方;三是拆分優質資產單獨上市，開辟新的融資渠道。
出于看好物業服務行業未來的發展空間和潛力，并試圖借力資本市場提升集團的市場競爭力，使集團擁有獨立的融資平臺以及通過建立獨立而廣泛的投資者基礎，為未來發展提供資金的目的，融創中國選擇了分拆融創服務。那么融創服務登陸港股市場以后能否為危機四伏的融創中國帶來一些轉機?
業績穩定增長卻高度“依賴”融創中國
從融創服務的招股書數據中可以得知，2017年至今公司一直保持著穩定的業績增長。 2017年-2019年，融創服務營收分別為11.11、18.42、28.27億元，三年復合增長率為59.5%。利潤則由2017年的0.43億元增加至2019年的2.7億元，三年復合年增長率高達150.7%。值得注意的是，今年第一季度，其利潤由去年的0.14億元增至0.67億元，同比增長高達394.9%。
此外，融創服務2017年-2019年經營利潤分別為1.37億元、1.73億元、3.56億元，對應的經營利潤率分別為12.4%、9.4%、12.6%。在資金方面，截至2019年底，融創服務擁有現金10.9億元，同比大增193%。2020年一季度末，現金增至18.22億元，3個月內增幅高達67.2%。
而且公司在業務多元化上也取得了一些進展。 融創服務的業務分為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。之前公司的主要營收一直系于物業管理服務之上，但最新的招股書數據顯示，融創服務非業主增值服務比重已經超過了物業管理服務收入占比，從2017年的47.2%，升至2019年的55.6%。社區增值服務雖占比不足4%，但近三年也在逐步增長。
但即使融創服務的業績保持穩定增長，卻仍難以避免一些行業頑疾。 對于物業服務公司而言，其業績大多對母公司依賴性極強。碧桂園服務、保利服務等巨頭物業，對于母公司的業務依賴均在90%以上。
融創服務也不例外，2017-2019年以及2020年一季度，融創服務管理融創集團物業產生的收入分別占物業管理服務所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%。而其外拓項目只有2個，收入貢獻不足1%，涉及在管建筑面積僅135.2萬平米。
除了過度依賴母公司之外，融創服務的多項指標與同行業公司相比并不占優勢 拉低了其在資本市場的一部分估值。 截至2019年年末，融創服務的現金及現金等價物為10.90億元，不及碧桂園的八分之一、保利物業的六分之一，以及雅生活服務的四分之一。
并且融創服務2019年的整體毛利率和凈利率分別僅為25.25%和9.50%，幾乎處于行業中墊底的盈利水平，另從總體來看，融創服務在2017年—2019年的毛利率雖然呈現上漲趨勢，但2020年第一季度的毛利率則為19.6%，遠低于上市物企29%的平均水平。
就目前融創服務的業績表現來看，雖然一直在穩定增長，但眾多指標落后同行業玩家，再加上并未克服行業難題和拖后腿的母公司，長此以往，上市后的融創服務估值或許會受到影響。
搭上“政策紅利”順風車，融創服務市值想象力如何？
今年由于國家印發了《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，根據住建部初步統計，全國共有老舊小區近17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。
2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，相比2019年的1.9萬個小區、約352萬戶居民，增加一倍。老舊小區改造后，必然要引入專業化的物業管理，從而釋放出巨大的市場需求，整個物業板塊未來的發展潛力未來或將得到進一步的提升。
港股物業服務今年跑贏了大部分熱門板塊，因此很多分拆上市的物業股市值已經接近或超過了母公司。 比如，雅居樂集團市值413億港元，低于旗下物業企業雅生活服務436億港元的市值; 綠城中國市值328億港元，綠城服務市值近300億港元;建業地產市值122億港元，建業新生活市值102億港元。
物企的外拓能力往往被投資者視為盈利性、成長性和想象空間的考量指標或價值研判標準。 為了提升自己的盈利能力與在投資者心中的估值，去年11月，融創服務收購了成都環球世紀，今年5月，融創服務又并購了業內知名的開元物業。并購推動下，融創服務在管面積由2019年年底的0.53億平方面增長至1.01億平方米，合約建筑面積為2.27億平方米。
但即使如此，一方面碧桂園服務、彩生活、保利物業、綠城服務和雅生活服務的合約建筑面積均已進入"五億方俱樂部"，融創服務距離頭部公司還有很長一段的距離。
另一方面，即使融創服務漲勢值得肯定，但不能否認的是其整體收入在融創中國整體收入中占比較小。在2019年融創中國財報中，物業銷售收入占比為94.2%，而物業管理收入及其他收入占比僅有4.1%。所以，不管是想要“反哺”母公司，還是未來想要實現市值上的反超，短時間內都還是存在一些困難。
總而言之，單論融創服務目前的業績表現，雖然部分指標落后同行業玩家，但2017年至今穩定的增長也有值得資本市場高看一眼的地方。不過未來融創服務如果想要憑一己之力拓展行業的想象空間、并反向賦能融創中國，或許還有很長的一段路需要摸索。
本文來源：港股研究社，轉載請注明版權
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