過去的2020年由于疫情原因可謂是多事之秋，資本市場同樣并不太平。由于瑞幸咖啡財務造假帶來的中概股危機，美股市場監管壓力加大。反之，港股IPO市場今年的表現可圈可點，不僅迎來了一波中概股的回歸潮，內部一些板塊也開始爆發出新的活力。
其中物企對于赴港上市似乎十分熱衷，今年預計有16家物業公司上市，超過去年的12家，其中不乏龍頭房企恒大、融創、華潤分拆物業上市。截至2020年12月21日，物業管理板塊IPO總額542億港元，再融資總額148億港元，總融資規模達到690億港元。
數據顯示，物企平均市盈率在40倍左右，為什么作為勞動密集型的物業股卻能享受科技股般的高估值?縱觀2020年，上半年與下半年物業股行情堪稱"冰火兩重天"，靠規模帶來業績增長"天花板"逼近的物企能否講出動聽的"新故事"?
高成長、高確定性、高估值，物業股迎來普漲
從今年前期物業股的業績表現以及股價變動來看，這個行業確實處于"黃金賽道"。截至11月的33家物業上市公司總市值超4000億元，平均PE(TTM)達40倍。頭部物業公司的估值則普遍保持在50倍至100倍之間，典型如碧桂園服務，目前市盈率超50倍，總市值超千億港元。
(圖源：格菲資本)
從業績表現來看，2017年至2019年碧桂園物業凈利潤增長3.15倍、保利物業凈利潤增長1.24倍，最近上市的融創物業凈利潤更是增長5.29倍。以2020年上半年營收同比增速來看，碧桂園服務營收同比大增78%、融創服務53%、新城悅服務43%，這樣的增幅在港股市場諸多板塊中確實排名靠前。
這充分說明了物企行業的潛力開始獲得資本市場的認可，在未來五年，在住宅物業方面，每年商品房竣工帶來的增量規模大約為175億元，現有老舊小區改造的存量規模為1000億元;每年非住宅地產竣工會帶來90億元的增量規模，因此，市場預計2030年物業行業規模將達到20000億，未來物業行業也將保持CAGR 15%左右的增長。
物企之所以有著被高期待的行業規模以及受到資本市場的追捧，主要源于其輕資產的運營模式。事實上，有著高ROIC，無折舊無庫存，經營性現金流遠大于凈利潤，賬上都有巨額現金，無有息負債的行業能夠收到資本市場的追捧并不令人意外。
所以物企背后不免有著一些大佬站臺，比如華潤萬象生活背后的新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本、中國平安;融創服務身后的騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本;再比如卓越商企服務引入的騰訊、京東、雪湖資本、3W Fund等。不僅為物企的成長提供資金，也從另一個角度提振了市場信心。
再加上，現階段港股上市的物企中一部分都來源于房產分拆，比如碧桂園服務、融創服務、恒大物業等，而在這些分拆上市的物企，在新房密集交房和行業加速并購影響下，物業行業物管面積和行業集中度進一步提升，內生增長動力強勁，業績保持了高增長，也為行業后續流量變現、拓展增值服務市場等提供更多想象空間。
所以雖然上半年物業股的高估值和良好的業績表現出色，但卻是存在合理因素。受行業利好，下半年物業板塊迎來IPO井噴，然而卻成為了估值回調的導火索。
下半年物業股IPO井噴，市場環境急轉直下
然而當時間過度到下半年，港股市場物業股市場環境 急轉直下。
8月份起，港股物業股開始集體回調，跌幅在2%-20%之間。當時Wind數據顯示，22家港股物業股在近20日漲跌幅中，僅有碧桂園服務、永升生活服務微漲，其余20家普跌;近5日漲跌幅中，僅有銀城生活服務、中奧到家、濱江服務微漲，其余19家普跌。
9月之后情況也未有改善，物業股整體跌幅達20%-30%;10月成功上市的4家公司，3家破發。世茂服務開盤報價每股15.8港元，較發行價下跌約4.82%。合景悠活與之同日上市、當即破發，第一服務更是刷新物企上市首日跌幅之最。上市當日，第一服務最終收盤價較發行價每股2.4港元大跌26.7%。
物業股IPO頻頻暴雷背后，歸根結底，這個行業一直存在一些隱患，越來越多新股IPO，謀求高估值發行放大了這些問題。
其一是三道紅線之后，竣工節奏大幅放緩，物業股的估值再次被打壓。雖然統計局公布的數據顯示，商品房的竣工面積累計增速從9月份的-11.6%收窄到了-9.2%，但仍然會影響到物業公司的業績增速。
其二，房企銷售面積增速開始停滯。2015-2019年，國內商品房的銷售額從8.7萬億增至15.97萬億，這直接帶動物業公司的業績高速增長。但到了2018年、2019年及今年前10個月，國內商品房銷售面積增速分別為1.3%、-0.1%、0%，增速大幅放緩，導致物業公司的高增長難以持續。
其三，目前分拆上市的物企高度依賴母公司，盈利模式還存在很大的問題。以行業龍頭為例，今年上半年，碧桂園服務除了"三供一業"外，來自關聯公司的在管面積和營收貢獻都超過了7成。小型物企也一樣，例如奧園健康來自關聯方的收入在物管服務收入中占比約為90.2%。
這樣看來，此前市場對于物業板塊上市的熱情已經開始逐漸回歸冷靜，稀缺性消失、行業基本面基礎也在弱化，未來在尋找到可靠的盈利模式前，預計這一板塊破發還是會持續下去。
估值回調，物業股能否講出"新故事"？
現在的物業板塊除了上市不息，破發不止的情況愈發惡劣之外，市場還需意識到隨著行業頭部效應將愈加明顯，物業板塊未來估值分化將加速。
一方面，2018年TOP10市占率在10%左右，市場集中度較低。然而地產從本質上講是物業公司的上游企業，房地產行業市場集中度的分散也更加導致了物管行業更加分散的格局。
另一方面，市場上不僅充斥著保利、碧桂園、恒大等行業話語權較高的行業頭部公司，但仍有很大一部分諸如合景悠活、第一服務等小型物企。
目前，已經在港交所上市的30余家物業企業中，市值形成斷檔，僅碧桂園服務、恒大物業市值在千億港元左右，其他物業企業市值大都低于400億港元。隨著雙方之間品牌溢價所帶來的差距日益明顯、物業公司上市數量的不斷增多，未來物業公司之間的市值差距的進一步拉大，不無可能。
想要避開物業股乘風吹起泡沫，首先，在市場回歸理性的修正階段中，房地產將逐漸向存量傾斜，在這一過程中，物業服務企業的功能、性質也會隨著發生重大改變，需要改變現有的營收結構，尋找新的利益增長點，提升抗風險能力。
另外，11月，發改委會同財政部等13部門印發的《近期擴內需促消費的工作方案》中，提出推動物業服務線上線下融合發展。這是國家層面首次把物業管理納入擴內需的核心領域，也是政策層面首次明確鼓勵物業管理公司依托科技賦能，開展社區增值服務。此外，12月，住房和城鄉建設部等六部門發布意見，推動物業服務企業發展居家社區養老服務。
在此背景下，物企可以利用政策利好提升獨立第三方拓展能力已經得到體現，同時規避行業存在關聯方利益傾斜問題，謀求更好的市場表現。
總而言之，明年勢必仍有部分物業股選擇上市，但出于三道紅線及本身降負債的考慮，想要延長物業公司上市窗口期，核心還是要看已上市物業公司的表現，兌現復合高增長能力得以強化，否則市場對物業股轉冷的情緒或仍將持續。
文章來源：港股研究社。
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